بازار مسکن تهران در یک ماه گذشته بار دیگر نشانه‌های افزایش قیمت را در هر دو بخش فروش و اجاره نشان داده است؛ افزایشی که این بار نه از رونق معاملات، رشد قدرت خرید یا ورود گسترده تقاضای مصرفی، که از جهش نرخ ارز، بالا رفتن هزینه ساخت و تشدید انتظارات تورمی سرچشمه می‌گیرد. همزمان، ضعف نظام آماری و گسترش قیمت‌گذاری بر اساس آگهی‌های اینترنتی، مرز میان قیمت پیشنهادی و قیمت معامله‌شده را مبهم‌تر کرده است.

موضوع دیگر شکاف میان نرخ رسمی تورم مسکن با واقعیت حاضر در معاملات و آگهی‌ها است. بر اساس داده‌های سامانه‌های ملکی در شهریور ۱۴۰۵، متوسط قیمت پیشنهادی هر متر مربع آپارتمان در مناطق ۹ تا ۱۲ تهران با رشد هفت میلیون تومانی به حدود ۱۴۸ میلیون تومان رسیده است و در مناطق ۲، ۴، ۵ و ۷ قیمت، بدون احتساب سن ساخت، از متری ۲۷۵ میلیون تومان عبور کرده است. مقایسه این رقم‌ها با میانگین‌های ثبت‌شده در هفته‌های پایانی سال ۱۴۰۴، از افزایش حدود ۱۲ تا ۱۸ درصدی حکایت دارد.

در مقابل، برخی گزارش‌های رسانه‌ای و روایت‌های فعالان بازار، با تمرکز بر معاملات قطعی، از جهش قیمت‌ها تا حدود ۸۰ درصد خبر می‌دهند. پایگاه خبری «زومیت» به نقل از تورج سرباز، عضو اتحادیه مشاوران املاک، گزارش داده است که قیمت مسکن در تهران «از پیش از جنگ تاکنون» حدود ۸۰ درصد افزایش یافته است و بازار اجاره نیز در مناطق مختلف پایتخت با رشد ۱۰۰ درصدی روبه‌رو بوده است؛ اعدادی که اختلاف چشمگیری با آمارهای رسمی دارد.

نبود مرجع آماری دقیق و منظم، یکی از مهم‌ترین مشکلات تحلیل بازار مسکن است. بانک مرکزی مدتی است گزارش ماهانه تحولات معاملات مسکن تهران را با جزئیات گذشته منتشر نمی‌کند و سامانه ثبت معاملات نیز تصویر کامل و در دسترسی از قراردادهای قطعی ارائه نمی‌دهد. در نتیجه، بیشتر ارقامی که اکنون درباره قیمت مسکن تهران منتشر می‌شوند از فایل‌های عرضه‌شده در سکوهای اینترنتی یا گزارش‌های میدانی مشاوران املاک به دست آمده‌اند؛ فایل‌هایی که لزوما به قرارداد منتهی نشده‌اند و گاه فاصله قابل‌توجهی با قیمت نهایی معامله دارند.

در بخش اجاره، داده‌های مرکز آمار ایران از استمرار رشد حکایت دارد. شاخص اجاره در مرداد نسبت به تیر حدود ۲.۵ درصد افزایش یافت؛ تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره به ۳۱.۸ درصد و تورم سالانه آن به ۳۲.۳ درصد رسید. با تجمیع افزایش‌های ماهانه فروردین تا مرداد، سطح عمومی اجاره‌بها از ابتدای سال حدود ۱۱ تا ۱۲ درصد بالا رفته است. در حالی که این درصد با احتساب میانگین کشوری در نظر گرفته شده و نمی‌توان بر مبنای آن به رشد حقیقی اجاراه در تهران و کلان‌شهرها دست یافت.

بازاری که با دلار بالا می‌رود، اما با رکود پایین نمی‌آید

رشد دوباره قیمت‌های پیشنهادی در هفته‌های اخیر بیش از هر متغیر دیگری با نوسان شدید بازار ارز مرتبط است. افزایش نرخ دلار آزاد تا محدوده ۲۳۰ هزار تومان، بسیاری از فروشندگان را به بازنگری در قیمت فایل‌های خود واداشته است. در اقتصادی که پول ملی به‌سرعت ارزشش را از دست می‌دهد، مسکن برای مالکان دیگر صرفا کالایی مصرفی نیست، بلکه پناهگاهی امن برای حفظ ارزش دارایی‌ها به شمار می‌آید. از همین رو، مالکان حتی در رکود سنگین و غیبت خریداران نیز حاضر نیستند بهای ملک خود را با قدرت خرید واقعی خانوارها تطبیق دهند؛ رفتاری که در عمل به بازتولید و تثبیت الگوی «دلاری شدن» در بخش مسکن انجامیده است.

به باور کارشناسان، این وضعیت نمود واقعی دلاری‌شدن اقتصاد ایران است. معاملات مسکن به ریال انجام می‌شود، اما ذهن فروشنده با نرخ دلار کار می‌کند. مالک ابتدا ارزش دلاری ملک خود را تخمین می‌زند و سپس قیمت ریالی را بر اساس نرخ روز ارز و پیش‌بینی خود از دلار در پایان سال تعیین می‌کند. اگر پیش‌بینی کند دلار بار دیگر افزایش می‌یابد، قیمت امروز را نه متناسب با معاملات انجام‌شده، بلکه با توجه به ارزش احتمالی دارایی در چند ماه آینده اعلام می‌کند.

همین سازوکار توضیح می‌دهد که چرا رکود خریدوفروش الزاما به کاهش قیمت اسمی منجر نمی‌شود. در بازارهای معمول، افت تقاضا فروشنده را به کاهش قیمت وامی‌دارد، اما در بازار تورمی ایران، بسیاری از مالکان نیاز فوری به فروش ندارند. آنان ترجیح می‌دهند ملک را موقتا از بازار خارج کنند، آگهی را با قیمت بالاتر تمدید کنند یا ماه‌ها منتظر بمانند تا اینکه ملکشان را با قیمتی کمتر از انتظار خود بفروشند.

نتیجه، تشدید «رکود تورمی» است؛ تعداد معاملات کاهش می‌یابد، خریداران مصرفی از بازار خارج می‌شوند، اما قیمت‌های پیشنهادی همچنان بالا می‌روند. آنچه در این بازار کاهش یافته حجم معامله است، نه لزوما انتظار فروشنده از قیمت آینده.

مقایسه سطح دلاری قیمت مسکن در تهران به‌خوبی این شرایط را توضیح می‌دهد. بر اساس برخی برآوردها، قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت در مرداد به حدود یک هزار و ۱۲۱ دلار رسیده است؛ رقمی که در قیاس با اوج‌های تاریخی ــ که در آن میانگین دلاری تا مرز یک هزار و ۵۰۰ دلار بالا رفته بود ــ پایین‌تر به نظر می‌رسد. گروهی از فروشندگان و سرمایه‌گذاران از همین شکاف آماری نتیجه می‌گیرند که مسکن همچنان امکان جبران عقب‌ماندگی از تورم ارزی را دارد؛ برداشتی که مقاومت در برابر کاهش قیمت‌ها را تقویت می‌کند و با تحریک انتظارات تورمی به ثبت نرخ‌های پیشنهادی بالاتر دامن می‌زند.

در چنین شرایطی، قیمت‌گذاری بیش از آنکه بازتاب توان مالی خریدار باشد، تابع انتظار مالک از آینده دلار است. اگر فروشندگان افزایش نرخ ارز تا پایان سال را پیش‌بینی کنند، بخشی از این رشد احتمالی را از هم‌اکنون به قیمت ملک اضافه می‌کنند. به همین دلیل، حتی توقف موقت دلار نیز لزوما از قیمت مسکن نمی‌کاهد و برای تغییر جهت بازار، ثبات طولانی‌مدت اقتصادی و کاهش محسوس انتظارات تورمی لازم است.

هزینه ساخت؛ کف تازه‌ای زیر پای قیمت‌ها

عامل مهم دیگر در افزایش دوباره قیمت مسکن، رشد هزینه ساخت‌وساز است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان را، بدون محاسبه قیمت زمین، تا حدود ۶۰ میلیون تومان برآورد کرده است. افزایش قیمت فولاد، سیمان، بتن، تجهیزات تأسیساتی، دستمزد کارگران، عوارض شهرداری و هزینه تأمین مالی باعث شده است سازندگان قیمت فروش واحدهای نوساز را بالا ببرند یا آغاز پروژه‌های تازه را به تعویق اندازند.

این افزایش فقط بر خانه‌های نوساز اثر نمی‌گذارد. هنگامی که هزینه جایگزینی یک ساختمان بالا می‌رود، مالکان واحدهای قدیمی نیز قیمت دارایی خود را افزایش می‌دهند. در واقع، قیمت واحد نوساز به‌تدریج به معیاری برای تعیین ارزش واحدهای چند سال ساخت تبدیل می‌شود. کاهش ساخت‌وساز و عرضه واحد جدید، به‌خصوص در مناطق مصرفی تهران، قدرت چانه‌زنی خریداران را نیز محدودتر می‌کند.

کارشناسان مسکن تأکید می‌کنند که در چنین شرایطی، رکود و کاهش حجم معاملات به‌تنهایی برای شکستن قیمت‌ها کافی نیست. عقب‌نشینی پایدار بازار زمانی رخ می‌دهد که یا فروشندگان ناچار به فروش باشند، یا جهش محسوسی در ساخت‌وساز رخ دهد یا نرخ ارز مدتی در دوره‌ای نسبتا طولانی تثبیت شود. سه شرط تعیین‌کننده‌ای که فعلا هیچ نشانه‌ای از تحقق آنها در بازار مسکن تهران به چشم نمی‌آید.

در مقابل، آنچه افزایش یافته نااطمینانی است. سازنده، مصالح مورد نیاز پروژه ماه‌های آینده‌اش را با نرخ امروز محاسبه نمی‌کند؛ مالک نیز ارزش ملک خود را با درآمد فعلی خریدار نمی‌سنجد. هر دو تلاش می‌کنند تورم احتمالی ماه‌های بعد را پیشاپیش در قیمت وارد کنند. در نتیجه، گاهی قیمت‌ها پیش از آنکه هزینه واقعی افزایش یابد بالا می‌روند و بازار به پیش‌بینی‌های بدبینانه واکنش نشان می‌دهد.

رکود معاملات نیز خود به کاهش عرضه مؤثر منجر شده است. سازنده‌ای که اطمینان ندارد پس از فروش واحد بتواند زمین و مصالح پروژه بعدی‌اش را تهیه کند، عرضه را به تأخیر می‌اندازد. مالک نیز نگران است که با فروش خانه پول دریافتی در فاصله کوتاهی بخشی از ارزشش را از دست بدهد. به این ترتیب، رکود به جای کاهش قیمت، تعداد فروشندگان واقعی را محدود و میدان را برای نرخ‌های پیشنهادی بالاتر باز می‌کند.

از سقف بی‌اثر اجاره تا حکومت آگهی‌های صوری

دولت برای سال ۱۴۰۵ سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در تهران را ۲۷ درصد تعیین کرده است، اما گزارش‌های بازار از افزایش‌های ۳۰ تا ۴۰ درصدی و در برخی قراردادها تا سطح ۱۰۰ درصد حکایت دارد. تورم نقطه‌به‌نقطه رسمی اجاره نیز در مرداد به ۳۱.۸ درصد رسید و از سقف تعیین‌شده عبور کرد. به این ترتیب، مصوبه‌ای که قرار بود مانع فشار بیشتر بر مستأجران شود، در عمل به توصیه‌ای کم‌اثر تبدیل شده است.

دلیل این شکست فقط ضعف بازرسی نیست. مستأجری که با کمبود فایل مناسب روبه‌رو است، معمولا امکان پی‌گیری قضایی و همزمان حفظ خانه را ندارد. موجر نیز می‌تواند از تمدید قرارداد خودداری کند، مستأجر جدید جایگزین کند یا بخشی از مبلغ مورد مطالبه را خارج از قرارداد رسمی دریافت کند. تا زمانی که عرضه مسکن اجاره‌ای کم، درآمد خانوارها محدود و ضمانت اجرایی قانون ضعیف باشد، سقف دستوری توان مهار بازار را نخواهد داشت.

افزایش قیمت فروش نیز مستقیما به بازار اجاره منتقل می‌شود. بسیاری از مالکان بازده اجاره را با ارزش روز ملک، سود بانکی و نرخ تورم مقایسه می‌کنند. هنگامی که قیمت اسمی خانه بالا می‌رود، موجر نیز برای حفظ نسبت بازده، اجاره بیشتری مطالبه می‌کند. مستأجر در این چرخه هم از خرید خانه دورتر می‌شود و هم باید سهم بیشتری از درآمد خود را برای حفظ همان واحد اجاره‌ای بپردازد.

در بازار فروش، خلأ نظارتی به شکل دیگری ظاهر شده است. بسترهای آنلاین به مرجع اصلی کشف قیمت بدل شده‌اند، در حالی که اصالت همه فایل‌ها، هویت آگهی‌دهنده و امکان فروش ملک با قیمت اعلامی به‌طور مؤثر بررسی نمی‌شوند. انتشار چند آگهی با قیمت غیرواقعی در یک محله ممکن است مبنای قیمت‌گذاری سایر مالکان قرار گیرد. فایل جعلی معامله نمی‌شود، اما عدد آن در ذهن بازار باقی می‌ماند.

نمونه‌های منتشرشده از فایل‌های تهران ابعاد این قیمت‌سازی را نشان می‌دهد. در برخی بررسی‌ها، متوسط قیمت پیشنهادی در نازی‌آباد از حدود ۱۳۰ به ۱۸۰ میلیون تومان، در شهرک باقری از ۱۰۰ به ۱۶۰ میلیون تومان و در افسریه از ۷۰ به ۱۴۰ میلیون تومان رسیده است. مناطقی که به طور سنتی همواره با کم‌ترین میزان رشد مواجه بوده‌اند. این افزایش‌ها، بین ۳۸ تا ۱۰۰ درصد، مربوط به قیمت‌های پیشنهادی فایل‌ها است و حجم معاملات قطعی یا توان خرید متقاضیان مصرفی چنین جهشی را تأیید نمی‌کند.

داوود بیگی‌نژاد، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، هشدار داده است که نمی‌توان تنها بر پایه آگهی‌های آنلاین درباره قیمت واقعی مسکن قضاوت کرد. کارشناسان دیگر نیز سکوهای اینترنتی خانه‌یاب را شمشیری دولبه توصیف کرده‌اند: ابزاری که از یک سو دسترسی به فایل را آسان می‌کند و از سوی دیگر، در نبود احراز مالکیت و کنترل قیمت، امکان بازارسازی و انتشار آگهی صوری را فراهم می‌کند.

بازار مسکن تهران اکنون میان سه نیروی همزمان گرفتار شده است: خریدارانی که توان خرید ندارند، فروشندگانی که از ترس تورم حاضر به کاهش قیمت نیستند و سیاست‌گذاری که ابزار مؤثری برای تولید مسکن، تنظیم بازار اجاره یا شفاف‌سازی معاملات در اختیار ندارد. پیامد این وضعیت احتمالا نه رونق، بلکه تداوم رکود همراه با افزایش اسمی قیمت‌ها خواهد بود؛ بازاری که در آن خانه کمتر معامله می‌شود و هر روز از دسترس بخش بزرگ‌تری از جامعه دورتر می‌شود.